Önceki yazımda ortak girişim şeklinde yapılan yap-sat inşaat işleri kazançlarının vergilendirilmesini açıklarken bu kazançların ortakların hesaplarına intikal edilerek kendilerinin sonuç hesaplarına intikal edilerek beyan edileceğini belirtmiştik. Oysa aşağıda da ayrıntılı olarak açıklanacağı üzere gelir stopaj ve katma değer vergisi ortaklık adına ortaklardan tutulacak onanmış defterlere işlenmiş ve ortak girişim tarafından verilecek gelir muhtasar ve katma değer vergisi beyannameleriyle beyan bildirilmektedir.

Katma değer vergisi beyanı ödeme ve iade işlemleri

Katma Değer Vergisi Kanunu'nun;

-              1/1'nci maddesinde, ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye'de yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu,

-              2/1'nci maddesinde, teslimin bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,

-              3/c maddesinde, mülkiyeti muhafaza kaydıyla yapılan satışlarda zilyetliğin devrinin teslim sayıldığı,

-              2/5'nci maddesinde trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu,

-              10 'ncu maddesinin (a) bendinde, vergiyi doğuran olayın, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile;

-              b bendinde ise malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi ile meydana geldiği,

-              58'nci maddesinde ise, vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan katma değer vergisi ile indirilebilecek katma değer vergisinin Gelir ve Kurumlar Vergisi matrahlarının tespitinde gider olarak kabul edilmeyeceği,

şeklinde düzenlenmiştir.

KDV, Muhtasar, geçici vergi ve damga vergisiyle sosyal güvenlik primleri beyanı

Öceki yazımda ayrıntılı olarak gelir, kurumlar ve vergisi açısından açıklamalarda bulunmuştum. Ortaklık yetki alanı içinde bulunduğu vergi dairesinde kira ödemelerinden çalışan işçilerden kesilen gelir vergisi, geçici vergi, damga vergisi ve sosyal güvenlik kesintilerini bildireceği bir vergi sicil numarası alacak. Bu vergi sicil numarası ile tescil ettireceği muhtasar, gelir ya da kurum geçici vergi, damga vergisi ve sosyal sigorta beyanlarında bulunacaktır. Aynı sicil numarası üzerinden yevmiye, envanter ve defteri kebir defterlerini tasdik edecektir. Fatura, irsaliye ve benzeri tevsik edici belgeleri usulüne uygun olarak bastırıp kullanacaktır.

Özellikli KDV Uygulamaları

Bu çeşit ortaklıklar kat karşılığı bağımsız bölüm inşaat işi yapmalar halinde ise diğer kat karşılığı inşaat işlerinde olduğu gibi, genel hükümler uygulanacaktır.

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nde; arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin katma değer vergisi açısından aşağıdaki gibi açıklanmıştır.

Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi halinde; Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi katma değer vergisine tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmamaktadır.

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde; emsal bedel üzerinden katma değer vergisi uygulanacaktır.

Buna göre, adi Ortaklığı tarafından arsa karşılığı inşa edilen ve adi ortaklığa kalan taşınmazların üçüncü kişilere satışında, adi ortaklık tarafından faturanın üçüncü kişilere düzenlenmesi ve taşınmazın tabi olduğu oranda katma değer vergisi hesaplanacaktır. Adi ortaklığın tüzel kişiliğinin olmaması nedeniyle bu taşınmazlara ilişkin tapuda kat irtifakının ortaklar adına kurulmuş olmasının bu uygulamaya etkisi bulunmamaktadır.

Özetleyecek olursak;

- Müteahhit şirket olan adi ortaklık tarafından kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümler yani daire ve işyerleri için, bunların teslim edilmesinden inşaatın tamamlanarak tapuda tescil ile mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin fiili kullanıma terk edilmesinden itibaren yedi gün içerisinde adi ortaklık tarafından alıcılara fatura düzenlenmesi,

- Arsa tesliminde vergiyi doğuran olay, adi ortaklığın arsa karşılığı yapmış olduğu bağımsız birimlerin arsa sahibine teslimiyle gerçekleşeceğinden, söz konusu bağımsız birimlerin arsa sahibine teslimini izleyen tarihten, genel hükümler çerçevesinde, arsa sahibinin mükellefiyetinin bulunması ve arsanın aktifinde olması halinde azami yedi gün içinde arsa sahibi tarafından adi ortaklık adına arsa satış faturası, arsa sahibinin mükellefiyetinin bulunmaması halinde ise adi ortaklık tarafından arsa sahibi adına gider pusulası düzenlenmesi,

- Söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden adi ortaklık payına isabet eden bağımsız birimlerin üçüncü kişilere satışında yani; inşaatın tamamlanarak tapuda tescil ile mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden sonra, adi ortaklığın maliki olduğu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışında adi ortaklık tarafından ilgili müşteriler adına genel hükümler çerçevesinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir. İnşaatlar devam ederken yapılan bağımsız birim satışlarında, bu aşamada adi ortaklık tarafından fatura düzenlenmesinin söz konusu olmayacağı tabiidir.

Öte yandan, arsa sahibine teslim edilecek bağımsız birimler için düzenlenecek faturada yer alan katma değer vergisi adi ortaklık tarafından gider veya maliyet olarak dikkate alınmayacaktır. Bu katma değer vergileri indirilecek katma değer vergisi kapsamında genel esaslara göre indirim ya da iade konusu edilebilecektir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 14.12.2020 tarih ve 11395140-105[VUK-1-19380]-929596 sayılı özelgesi de bu yöndedir)