Emlak Vergileri bağlı bulunulan ilçe belediyelerine ödenmektedir. Belediye sınırları içinde kamu ve özellikle de orman arazileri üzerine veya arsalar üzerine imara aykırı binalar yapıldığı bilinmektedir. Bu binalarda emlak vergisine tabidir. Yapılan binaların imar mevzuatına uygun olarak yapılması, fennen ve sıhhen kullanmaya elverişli olduklarına dair ilgili belediyeden ''yapı kullanma belgesi'' almaları gerekir. Belediye sınırları dışında bulunan yerlerde ise İl Çevre Müdürlükleri tarafından benzer belge verilmektedir. İmara aykırı ve yapı kullanma belgesi olmayan binalar nedeniyle sık sık imar afları çıktığı bu nedenle de büyük felaketler yaşandığı bilinmektedir. AKP İktidarı imar aflarını hem bir oy devşirme aracı, hem de bütçe açıklarının kapatılmasında kamu finansman aracı olarak kullanmaktadır. Sonra da felaketlerin sonu gelmiyor tabi.

ARSANIN BİNA OLMASI

Emlak Vergisi Kanunu'nun 33/1'nci maddesinde, arsa üzerine yeni bina inşa edilmesi vergi değerini tadil eden yani değiştiren olay olarak kabul edilmektedir. Emlak Vergisi Kanunu'nun 33'ncü maddesinde bina vergisi değerini değiştiren nedenler aşağıdaki gibi sayılmıştır:

-              Yeni bina inşa edilmesi, mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması,

-              Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması;

-              Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkân, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline dönüştürülmesi,

-              Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi;

-              Bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi

-              Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina ve arazinin değerlerinde % 25'i aşan oranda artma veya eksilme olması.

Yukarıda sayılan haller vergi değerini değiştiren nedenlerdir. Bu değişikliklerin bütçe yılının son üç ayı içinde meydana geldiği yerdeki ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunlu olmaktadır.

ARSANIN BİNAYA DÖNÜŞÜMÜ VE YAPI KAYIT BELGESİ ALINMASI?

İmar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen binalar ülkemizde çok yaygındır. Özellikle büyük şehirlerde göçle başlayan uygunsuz yapılaşma daha önce ''gece kondu'' olarak tabir edilirdi. Gece kondular az katlı, köy kapı tekniğinin şehre taşınması gibi büyük şehirlerimizin etrafında birer yeşil vaha gibiydiler. Çünkü büyük bir kısmının az da olsa bahçesi, ağaçlı olurdu.

AKP ile birlikte çok katlı hoyrat binalar, imara aykırı olarak yapılmaya başlandı. Gece kondu değil beton ormanları inşa edildi. Yeşil alanlar ve su kaynakları yok edildi. Yurt dışından alınan borçlarla beton kentler inşa edildi.

Bu hoyrat betonlaşma yapılandırması kendi yasal alt yapısını da oluşturmaya başladı. Doğa yasalarına, ekonominin tabi yasalarına aykırı olarak ucube bir imar keşmekeşi yaratıldı. Onun alt yapısını oluşturan kensel dönüşüm ve imar affı ve düzenlemeleri betonlaşma için seferber edildi. Beton ekonomisi aldı yürüdü!

Gerek imar affı için gerekse Yapı Kayıt Belgesi için Hazineye ödemeler yapılmaktadır. Ödenen bu bedeller yıllık bütçe açıklarının finansmanında kullanılmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı`nca verilen imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilmiş yapıların kayıt altına alınması sağlayan belgedir.

Bu belgenin belediyeler tarafından değil de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri'nce verilmesinin de başka bir cinliği vardır. Ödenen kamu alacağı belediyelere değil doğrudan Bakanlığa girmektedir. Her türlü hizmeti sunan belediyelere gitmesi gereken bu bedeller Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na gitmektedir.

Bu belge ile yapının ve arazinin durumu, hangi sınıfa girdiği ve diğer önemli hususlar bu kayıt belgesinde yer alır. Bu belge aracılığı ile ruhsata sahip olmayan, yapı mevzuatına aykırı inşa edilen yapıların kayıt altına alınması kağıt üzerinde sağlanır. Yapılar kayıt altına alındığında kentsel projelerin daha hızlı ilerlemesi yolu açılmış olunur. 80'li yıllardan beri benzer uygulamalar yapılmaktadır. Bir zamanlar tapu tahsis belgesi verilme şeklinde Turgut Özal zamanında da bu şekilde bir uygulama vardı.

KONUNUN EMLAK VERGİSİ YANI

Tapuda arsa olarak kayıtlı olmasına karşın fiilen oturulur durumda olduğu Yapı Kayıt Belgesi ile belgelendirilen arsa üzerindeki yapı bina sayılacaktır. Vergi Usul Kanunu'nun 3/B maddesine göre; ''vergilendirmede, vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.''

Dolayısıyla taşınmazların, fen ve sağlık bakımından oturmaya elverişli hale gelmesi, su, elektrik ve doğalgaz aboneliğinin tesis edilmesi bina olarak kullanıldığına karine teşkil etmekte olup, taşınmazların yapı kullanma izin belgesi alınmadan kullanılmaya başlanması halinde, yapı kullanma izin belgesi alınıp alınmadığına bakılmaksızın, kullanılmaya başlandığı tarihi takip eden bütçe yılı itibarıyla Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre bina vergisi ne tabi tutulması gerekmektedir.

Bu itibarla, tapu kaydında arsa olarak görünen taşınmazları üzerine bina inşa eden mükelleflerin bina vergisi mükellefiyeti, söz konusu binaların kullanılmaya başlanıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlaması gerekmektedir.

Bina vergisi mükellefiyetinin başlaması indirimli bina vergisi düzenlemelerinden yararlanmasına engel değildir. Bu nedenle yapı kayıt belgesi sahibi bina mükelleflerin indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasına ilişkin şartları taşıdığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren anılan uygulamadan yararlanmalarına engel bir durum olmadığı Gelir İdaresi özelgesi ile de belirtilmiştir. (Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 02.11.2020 tarih ve 13649056 175.01[2019/EVK-ÖZE-02]-59533 özelgesi).

Buna göre; belediye sınırları içindeki arsalar üzerine imara aykırı olarak inşa edilen tapu kayıtlarında arsa olarak görülen binalara İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi almaları halinde söz konusu binalar için Emlak Vergisi Kanunu'nun 8'nci maddesi uyarınca indirimli bina vergisi oranı 0 (sıfır) olarak uygulanmaktadır.