Konut fiyatları hızla artınca birçok yorumcu konut fiyatlarında balon olduğunu iddia eden paylaşımlarda bulundu, bana ulaşan birçok kişi de konut fiyatlarında balon olup olmadığını soruyor.
Peki, konut fiyatlarında balon olması için bir neden var mı?
Türkiye''de her şeyin fiyatı astronomik ölçülerde yükselmiyor, kısa sürelerde fiyatlar ikiye hatta üçe katlanmıyor mu?
Bir demet maydanozun on liraya, bir kilo domatesin otuz liraya satıldığı bir ülkede konut fiyatları neye göre pahalı, kime göre pahalı?
Bakın doğrudur, konut fiyatlarında balon var mı sorusu çok önemli ve çok boyutlu bir soruna işaret eden, çok önemli bir sorudur. Bu noktada gerçeği ortaya çıkarmak hem konut almak satmak isteyen kullanıcılar ve hem de yatırımcılar açısından çok ama çok önemlidir.
Zira konut en temel ihtiyacımız olan barınma ihtiyacımızı çözebilmek için edinmek ya da kiralamak zorunda olduğumuz bu yüzden de temel ihtiyaç olarak kabul edilmesi gereken bir taşınmaz maldır ama aynı zamanda, gelir getirmesi beklenen bir yatırımdır da. Üstelik ülkedeki en önemli sektörlerden olan inşaat sektörünün de bel kemiğidir. Unutmamak gerekir ki bu sektör milyonlarca insanımıza iş, aş ve on binlerce fabrikamıza, firmamıza gelir yaratmaktadır.
İster satın alın isterseniz de kiralayın konut olarak kullanılacak taşınmaz malın fiyatı çok önemlidir, önemlidir çünkü gelir seviyesi ile orantılandığında ulaşılabilir olup olmadığını gösterir. Kiralık ya da satılık konut fiyatları gelirler ile ödenemeyecek seviyedeyse sorun ya konut fiyatlarındadır veyahut da gelir seviyelerinde. Sorunun kaynağını doğru tespit etmeden de bu sorunu çözmek mümkün olmayacaktır.
Bir konutun fiyatını etkileyen iki temel unsur vardır:
1- İnşaat maliyetleri.
2- Arsa bedelleri.
Türkiye''de inşaat maliyetleri son dönemlerde büyük bir hızla artmaktadır, maliyetleri belirleyen tüm girdi fiyatları ikiye hatta üçe katlanmış durumdadır. Aşağıdaki tabloda bazı seçilmiş girdilerde son dönemlerde görülen fiyat değişimleri yer almaktadır:
Maliyetler bu kadar hızlı artarken inşaat fiyatlarının aynı hızda artmaması doğal olarak inşaat yapımını engeller ve sonuçta sektörü iş yapamaz hale getirir.
TÜİK tarafından hesaplanan inşaat maliyet endeksi de yıllık yüzde 101,57, aylık yüzde 9,58 oranında artışa işaret etmektedir. Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %128,11, işçilik endeksi %42,59 oranında artmıştır, işçiliklerdeki daha düşük hesaplanan artış ortalamayı da düşürmektedir.
Konut fiyatlarını etkileyen bir diğer önemli unsur ise arsa fiyatlarıdır, arsa fiyatları ise oldukça itibaridir, bir arsanın kıymeti bir taraftan bulunduğu bölgedeki elektrik, su, yol, toplu taşıma hizmetleri, gaz vb. somut fiziki altyapıya ve diğer taraftan da kişilerin o bölgede yaşamaya gösterdiği ilgiye bağlıdır. Bu yüzden de çok değişkendir. Daha çok insanın yaşamak, yerleşmek istediği bölgelerde arsa fiyatlarının artması doğaldır.
Sonuç olarak Türkiye''de her şey gibi konutların da fiyatı hızla artmaktadır ama fiyatlar genel seviyesinde bir balon olduğunu söylemek gerçekçi değildir.
Türkiye''de konut sorununu yaratan fiyatların yüksekliği değil gelirlerin düşüklüğüdür. Gelirlerin düşük olmasının da tek sorumlusu ise ekonomiyi çok ama çok kötü yöneten, gelir yaratıcı ekonomik politikalar izlemeyi başaramayan AKP iktidarıdır.
